מאת גילי גרצברג, מנכ״ל REGB GROUP
בחודשים האחרונים אנו עדים לחברות רבות שמציעות אפשרויות השקעה במקומות רבים ברחבי העולם, ובכלל זה בארה״ב. האפשרות הפופולרית ביותר היא השקעה בנכס למטרת השכרה, לשם הבטחת הכנסה חודשית. אפשרות זו טומנת בחובה הזדמנות אמיתית לרווח אך כמו כל השקעה (לרבות השקעת נדל״ן) יש בה סיכונים. המשקיע המתוחכם יהיה ער לסיכונים אלו, ובמקום לוותר על ההשקעה הוא יעשה הכל כדי לצמצם אותם ככל האפשר.
אחת הדרכים לצמצם את הסיכון עוד בטרם ביצוע ההשקעה, היא בדיקה מעמיקה אודות הנכס המוצע. בפוסט זה, נדבר על הבדיקות שחשוב לבצע בטרם נבצע את ההשקעה.
בחינת אזור ההשקעה
חשוב להבין היכן בדיוק נמצא הנכס המוצע, ואסור להסתפק באמירה כללית לפיה עיר x או עיר y היא יעד נהדר להשקעה. בכל אזור השקעה, ישנן שכונות טובות יותר ושכונות טובות פחות, דבר שמשפיע מהותית על איכות הדייר ומכאן על יציבות ההכנסה. לעתים יש הבדל מהותי אפילו בין שני רחובות סמוכים, וצריך להיות מודעים להבדלים הללו בטרם ביצוע ההשקעה.
בדיקת מצב הנכס
יש לבדוק מה מצבו הפיזי של הנכס כדי לדעת מה תהיה העלות הכוללת של ההשקעה, כולל התיקונים הנדרשים שיש לבצע בנכס. בכך יש כדי למזער את הסיכון של תיקונים גדולים בעתיד שיצמצמו את הרווחיות מהנכס. לדוגמה, בדיקה מעמיקה של הגג, מערכת חימום המים ומערכת ההסקה היא קריטית כדי שלא ניפול בעתיד. ככלל, כדאי לנסות ולהשקיע בבתים שעברו שיפוץ בשנים האחרונות, כדי לוודא שאנחנו נהנה מהכנסה פסיבית אמיתית.
הערכת שווי הנכס
יש לוודא שאנחנו לא קונים נכס במחיר מופקע שיקשה עלינו למכור אותו לכשנרצה לעשות זאת. תמיד כדאי לחשוב על ה"exit strategy", האם אוכל לצאת מההשקעה ובאיזה אופן? האם יהיה לי קל למכור את הנכס ובאיזה מחיר? ננתח את המחיר המוצע בהשוואה לנכסים דומים באזור, בדגש על נכסים שנמכרו לאחרונה.
ניתוח עלויות והוצאות
כמעט כל חברה תציג לנו דו״ח נכס המציג את ההכנסות וההוצאות של הנכס, והשורה התחתונה – התשואה. יש לוודא שהדו״ח באמת כולל את כל העלויות הכלולות ברכישת הנכס (למשל שכר טרחת עו״ד וביטוח רישום (טייטל)) וכן לוקח בחשבון הוצאות שוטפות, כמו הוצאות תחזוקה ושיפוץ והוצאות בגין חודשים בהם הנכס ריק ואף כדאי לקחת בחשבון אחוז מסוים על הוצאות בלתי צפויות. עדיף לבצע חישוב שמרני ולכל היותר להיות מופתעים לטובה מההשקעה, מאשר להתאכזב מהביצועים עקב ניתוח שטחי והרפתקני שנועד לפתות את המשקיע באמצעות תשואה דמיונית.