מ×�ת גילי גרצברג, ×ž× ×›×´×œ REGB GROUP
×‘×©× ×ª 2008, ל×�חר ×©×”×—×œ×˜× ×• להשקיע ×‘× ×“×œ×´×Ÿ ×ž× ×™×‘, ×”×ª×—×œ× ×• לבחון לעומק ×�פשרויות השקעה ב×�זורי×� ×©×•× ×™×� מחוץ לישר×�ל. משבר הס×�ב פריי×� בשילוב ×¢×� המלצות ×©×§×™×‘×œ× ×• ממשקיעי×� קיימי×�, הוביל ×�×•×ª× ×• ל×�רה״ב. ×�ול×� ×’×� ×�×– עמדו ×‘×¤× ×™× ×• ×�פשרויות רבות, שהובילו להתלבטויות ב×�שר ל×�זור שיוביל להשקעה הסולידית ביותר. ×�ותן התלבטויות עומדות ×‘×¤× ×™ משקיעי×� רבי×� כיו×� – מישיגן, פלורידה, ×�והיו ×�ו × ×™×• יורק? ב×�יזו ×ž×“×™× ×” ב×�רה״ב כד×�×™ להשקיע? ×”×�×� המידע שמציגי×� לי ב×�מת עוזר לי להכריע בש×�לה זו?
בפוסט ×–×” × × ×¡×” להתמקד בשלושה פרמטרי×� מרכזיי×� ×©×œ×ž×“× ×• שכד×�×™ לשי×� עליה×� ×�ת המשקל בעת בחירת ×�זור ההשקעה
מהו סוג ההשקעה ש×�× ×• מבצעי×�?
סוג ההשקעה משפיע ב×�ופן מהותי על ×”×�זור ×©× ×‘×—×¨ להשקעה. כך לדוגמה, בהשקעות בפרויקטי×� לפיתוח, המתפרסות ל×�ורך ×©× ×™×� בטר×� מושל×� הפיתוח ×•×”× ×›×¡×™×� מוצעי×� למכירה, יש לבחור ב×�זור בעל מ×�×¤×™×™× ×™×� מקרו כלכליי×� מ×�וד יציבי×�; בהשקעות בפליפי×� (×§× ×™×”-שיפוץ-מכירה) × ×ª×ž×§×“ ב×�זורי×� בעלי הגירה חיובית של משפחות ×�מידות ×�שר מחפשות בתי×� לרכישה; לעומת ×–×�ת, בהשקעה ×‘× ×›×¡×™×� להשכרה הדבר החשוב ביותר הו×� לבחור ×�זור בו ×�חוז המשכירי×� גבוה וכזה ש×�חוז גבוה מה×�וכלוסייה בו מורכב ממעמד ×‘×™× ×™×™×�/ צוו×�רון כחול, שכן ×�לו ×”×�× ×©×™×� שבדרך כלל יחפשו לשכור בתי×� בטווח המחירי×� ×”×¨×œ×•×•× ×˜×™×™×� ×œ× ×•.

×�×™×–×” מידע ב×�מת יעזור ×œ× ×• להבין ×”×�×� ההשקעה ב×�זור ×–×” כד×�ית?
× ×—×¤×© × ×ª×•× ×™×� ×©×¨×œ×•×•× ×˜×™×™×� לרווחיות השוטפת ושתצמצ×� ×¡×™×›×•× ×™×�, הן במהלך השוטף של ההשקעה והן ×›×�שר × ×¨×¦×” לצ×�ת מההשקעה ולעבור הל×�×”. כך למשל × ×—×¤×© ×�זורי×� בה×� רמת המחירי×� × ×•×ª×¨×” יציבה ×‘×©× ×™×� שקדמו להשקעה – ×�×� המחירי×� × ×¢×• כמטוטלת ×�×–×™ יש סיכוי ×©×›×©× ×¨×¦×” למכור ×�ת ×”× ×›×¡ × ×”×™×” בצד הל×� × ×›×•×Ÿ שלה. × ×—×¤×© ×�זורי×� בה×� ×§×™×™×� היצע גדול של × ×›×¡×™×� במחירי×� ×”×¨×œ×•×•× ×˜×™×™×� לפרופיל ההשקעה ×©×œ× ×• ולתשו×�×” ש×�× ×—× ×• מחפשי×�. חשוב לדעת שעליה במחיר ×”× ×›×¡ בדרך כלל ל×� תבי×� לעליה ביחס ×–×”×” בשכירות החודשית, כך שהתשו×�×” על ×”× ×›×¡ תקטן במקרי×� הללו. עוד חשוב לקבל מידע ×¨×œ×•×•× ×˜×™ על מקומות העבודה ב×�זור, בדגש על מקומות העבודה ×”×¨×œ×•×•× ×˜×™×™×� לסוג הדיירי×� ×©×œ× ×• – כך למשל מידע ×�ודות התפתחות תעשיית ×”×”×™×™-טק ב×�זור פחות ×¨×œ×•×•× ×˜×™×ª לדיירי×� ×©×œ× ×•, ×�ל×� ל×�וכלוסיות ×�מידות יותר שירכשו בתי×� ב×�זור ול×� ישכרו ×�ות×�. וכמובן, המידע החשוב ביותר להשקעה לצורך השכרה הו×� ×�חוז השוכרי×� ב×�זור – ככל שהו×� גדול יותר, כך ×™×”×™×” ×œ× ×• קל יותר למצו×� דיירי×� ×œ× ×›×¡×™×� ×©×œ× ×• ולצמצ×� ×�ת הזמן שהבתי×� ×©×œ× ×• יעמדו ריקי×� ול×� ×™×›× ×™×¡×• ×œ× ×• כסף.
×�ילו ×¡×™×›×•× ×™×� משמעותיי×� עלולי×� לצוץ בעקבות בחירה ב×�זור השקעה ספציפי?
השקעות × ×“×œ×´×Ÿ ×˜×•×ž× ×•×ª בחובן סיכון וכל מי שיגיד ×�חרת ×�×™× ×• מגלה ×�ת כל ×”×�מת למשקיעי×� ×”×¤×•×˜× ×¦×™×�ליי×� ×�שר ×¤×•× ×™×� ×�ליו. יחד ×¢×� ×–×�ת, × ×™×ª×Ÿ לצמצ×� ×�ת הסיכון על ידי בחירה מושכלת בין ההשקעות ×”×©×•× ×•×ª המוצעות ×œ× ×•. בהשקעות ×©×œ× ×• ל×�ורך ×”×©× ×™×� ×¨×¦×™× ×• להגיע למצב שבו השקעת ×”× ×“×œ×´×Ÿ שקולה לכסף שיושב ×‘×‘× ×§ (רק ×¢×� תשו×�×” גבוהה יותר). ×�×� × ×“×¢ שהכסף ×©×œ× ×• בטוח ול×� יכול ״להימחק״, × ×•×›×œ לסמן וי על ההשקעה ולהגדירה כמוצלחת.

× ×™×–×”×¨ מ×�זורי×� ×¢×� × ×›×¡×™×� במחירי ״בועה״
הדבר הר×�שון ×©× ×¨×¦×” ×œ×”×™×ž× ×¢ ×ž×ž× ×• הו×� השקעה ב×�זורי×� בה×� מחירי ×”× ×›×¡ עלו משמעותית, ו×�×£ × ×™×ª×Ÿ לר×�ות×� כמחירי ״בועה״. כך למשל ×‘×™×§×¨× ×• ×‘×©× ×” ×”×�×—×¨×•× ×” ×‘×§×œ×™×‘×œ× ×“, ומהר מ×�וד ×§×™×‘×œ× ×• ×�ת ההרגשה שהמחירי×� ב×�זור עלו משמעותית ×‘×©× ×ª×™×™×� ×”×�×—×¨×•× ×•×ª ול×� ב×�מת משקפי×� ×�ת הערך ×”×�מיתי של הבתי×� – משמע, יש סיכוי ל×� קטן שהמחירי×� ייפלו שוב (×§×œ×™×‘×œ× ×“ ×”×™×� ×�חת מבין ×�רבע הערי×� שהכי × ×¤×’×¢×• ממשבר הס×�ב פריי×�).
× ×ª×¨×—×§ ×ž×”×•×¨×™×§× ×™×� ורעידות ×�דמה
× ×™×ª×Ÿ בקלות לדעת ×�ילו ×�זורי×� ב×�רה״ב מועדי×� ×œ×¤×•×¨×¢× ×•×ª ×ž×‘×—×™× ×ª ×�×¡×•× ×•×ª טבע, כמו סופות הוריקן, רעידות ×�דמה וכיוצ״ב (× ×™×ª×Ÿ למשל לר×�ות ×�יפה בדרך כלל פוגעי×� ×”×•×¨×™×§× ×™×� כ×�ן) כך ×©× ×™×ª×Ÿ ×œ×”×™×ž× ×¢ ממצבי×� בה×� × ×”×™×” תלויי×� בחסדיהן של חברות הביטוח בעת צרה (ובדרך כלל חברות הביטוח בכל מקו×� ×ž× ×¡×•×ª ×œ×”×ª× ×¢×¨ מהמחויבויות שלהן כשזה מגיע להוצ×�ת כספי×�), מה ×’×� שבדרך כלל פרמיית הביטוח ב×�זורי×� הללו תהיה גבוהה משמעותית על ×ž× ×ª לכלול כיסויי×� שכ×�לה. × ×–×›×•×¨ ש×�× ×—× ×• ×ž×¢×•× ×™×™× ×™×� בהשקעה בר×�ש שקט, לחיות בחשש שההוריקן ×”×�חרון בפלורידה ×™×¢×™×£ ×�ת הבית שלי ל×� עולה ×‘×§× ×” ×�חד ×¢×� הרצון ×”×–×”.
× ×‘×“×•×§ טוב טוב ×�ת שוק השוכרי×� ב×�זור ההשקעה
×�ין גרוע יותר מבית שעומד ריק ל×�ורך זמן. בית שעומד ריק ל×�ורך זמן רב ב×�ופן החורג מההערכות הר×�×©×•× ×™×•×ª ×©×‘×™×¦×¢× ×• יוביל ל×�כזבות והפסדי×�. ×›×©×—×™×¤×©× ×• להשקיע ב-2008, הציעו ×œ× ×• בתי×� במחירי×� × ×ž×•×›×™×� משמעותית ממחיר השוק בל×�ס וג×�ס ובפלורידה, ×�בל מהר מ×�וד ×’×™×œ×™× ×• שמדובר בהשקעות ×‘×©×›×•× ×•×ª ״רפ×�×™×�×´ – כל בעלי הבתי×� מחזיקי×� ×�ת הבתי×�, × ×•×©×�×™×� בהוצ×�ות ×�ך הבתי×� עומדי×� ריקי×�, ×›×™ ×�ין ב×�זורי×� הללו שוק של שוכרי×�. לכן, תמיד × ×‘×“×•×§ מה ×�חוז השוכרי×� ב×�זורי ההשקעה, ×•× × ×¡×” להבין היטב כמה קל למצו×� שוכרי×� וכמה זמן × ×™×©×�ר ×¢×� בית ריק בעת תחלופת דיירי×�.
×�×� ×�ת×� מרגישי×� ש×�ת×� צריכי×� עזרה × ×•×¡×¤×ª בבחירת ×�זור השקעה, × ×©×ž×— לשוחח על כך

