מה זה הוצאות הוניות (capital expenses) ולמה אסור להתעלם מהם
מאת דני גרצברג, סמנכ״ל REGB GROUP ואחראי קשרי לקוחות
היצע הבתים להשכרה שמוצעים על ידי החברות והאתרים השונים יכלול תמיד בתים במצב פיזי מגוון למדי. בית שלא שופץ מעולם, בית ששופץ לאחרונה או בית שיעבור שיפוץ ישר אחרי הרכישה. בכל אחד מהמקרים חשוב להבין בדיוק מה מצבו הפיזי של הנכס כדי לנסות להעריך אילו הוצאות עשויות להידרש לנכס במהלך חיי השקעה (ודיברנו על כך כשבחנו מה חשוב לבדוק לפני שרוכשים נכס להשקעה). ההוצאות המשמעותיות שינבעו מקניית נכס לא משופץ או נכס במצב לא טוב (ויש משקיעים שמתפתים לרכוש נכסים כאלו עקב מחירם הנמוך ומתעלמים מהאמרה הידועה לפיה מה שעולה זול בסוף יעלה ביוקר) הן הוצאות הוניות בהן נדון בפוסט זה.
מה זה הוצאה הונית
הוצאה הונית (capital expenditure) היא הוצאה הנובעת מתיקון שאעשה בבית שישפר את מצבו, כך שייחשב לשיפור הוני (capital improvement). מדובר בהוצאה שנעשתה על מנת לשפר את אורך החיים של הנכס שרכשנו, כמו לדוגמא החלפת גג, התקנת רצפת עץ בסלון או התקנה של מערכת חדשה להסקת הבית. זאת, בניגוד להוצאות שוטפות (operating expenses), שנועדו לשמור את הנכס במצב הרגיל שלו, כמו לדוגמא תיקוני צבע, החלפה של מנורות או החלפה של מנעולים. כפי שנציין בהמשך, ההבחנה הזו חשובה לצרכי מס וכן לצורך גביית מע״מ על התיקונים והשיפוצים שמבוצעים בנכס.
מתי אקח בחשבון הוצאות הוניות בנכס
כבר במועד בחינת הנכס המוצע, מומלץ לנסות ולהבין אילו הוצאות הוניות יהיה עליי לבצע לאחר הרכישה, בין אם היישר לאחר הרכישה (אם מתוכנן שיפוץ לבית) או בשנים שלאחר מכן. כך למשל, אם קניתי בית לא משופץ ואני מבין שבשלב מסוים איאלץ להחליף את הגג (ואני לא מעוניין לעשות זאת ישר לאחר הרכישה), כדאי לקחת את ההוצאה הזאת בחישוב העלות הכוללת של הנכס, ומכאן בחישוב התשואה הצפויה עליו.
עוד דברים שחשוב לדעת על הוצאות הוניות
דיברנו בקצרה על ההבחנה בין הוצאות הוניות להוצאות שוטפות. ההבחנה הזו נדרשת לצורך מספר עניינים חשובים. ראשית, הוצאות הוניות לא חייבות במע״מ (העבודה עצמה (labor cost) אינה חייבת במע״מ, החומרים שמשמשים לעבודה (materials cost) כן חייבים במע״מ). יש לשים לב לכך בעת החיוב על העבודה, ולוודא שלא מחייבים אותנו על מע״מ שלא לצורך. כדי לדעת בדיוק על אילו עבודות יש לגבות מע״מ ועל אילו לא, מומלץ לעשות שימוש בהנחיות הרשמיות של מחלקת המיסוי והכלכלה של מדינת נוי יורק שתוכלו למצוא פה>> https://www.tax.ny.gov/pdf/publications/sales/pub862.pdf
שנית, אופן ניכוי ההוצאות על ידי רשויות המס שונה בין הוצאות הוניות להוצאות שוטפות. בעוד שהוצאה שוטפת תנוכה מההכנסות באותה שנת מס, הוצאה הונית מנוכה באופן שווה על גבי טווח של שנים (כפי שמנוכה פחת על הנכס). למידע נוסף על כך, מומלץ להתייעץ עם רואה החשבון שמטפל בהגשת דו״חות המס כדי להבין לעומק מה ינוכה מההכנסות בשנה הרלוונטית ומה ינוכה לאורך שנים.