אילו הוצאות שוטפות יש לקחת בחשבון במהלך השקעה בנכס להשכרה
מאת דני גרצברג, סמנכ״ל REGB GROUP ואחראי קשרי לקוחות
בעת בחינת נכס פוטנציאלי להשקעה חשוב לבצע ניתוח מעמיק של ההכנסות וההוצאות במהלך חיי הנכס, אבל זה ברור לכל. השאלה היא האם במידע שמוצג בפניכם כולל המציע את כל ההוצאות השוטפות הצפויות לכם במהלך ההשקעה. אלו ישפיעו באופן ישיר על הרווחים שלכם מההשקעה ועל אחוז התשואה הצפוי. לצערנו, כבר נתקלנו במקרים רבים בהם המציע מתעלם לחלוטין מההוצאות של הנכס (כדי להציג תשואה דמיונית שלעולם לא תתממש) או שהוא מתעלם מחלק מסוים מההוצאות (מחוסר ידיעה או הבנה של השקעות נדל״ן בחו״ל). ננסה להשלים את החסר ולפרט כעת לגבי ההוצאות הללו.
הוצאות שוטפות קבועות
מדובר בהוצאות שאנחנו יודעים שנוציא בוודאות, וגם נדע בדיוק כמה הן יעלו לנו במהלך השנה.
הוצאה ראשונה היא דמי הניהול שנשלם לחברת הניהול. חברת הניהול היא הגורם שמטפל באופן יומיומי בהשקעה שלנו, ויש עלות לשירות החשוב הזה שאנחנו מקבלים מגורם מקומי שנמצא בשטח, וזמין לצרכי הדיירים שלנו 24/7. בדרך כלל נשלם עבור השירות הזה כ-10% מהכנסות השכירות החודשית שלנו (יש חברות שגובות גם 12%, ויש חברות שגובות גם 8%, אבל היינו חושדים שחברה שלוקחת מעט תרוויח את לחמה במקומות אחרים, למשל בעלות תיקונים מנופחת, והיינו מוודאים היטב שזה לא המצב).
הוצאה שניה היא מיסי העירייה והמחוז (הארנונה כפי שאנו מכנים זאת בישראל). בארה״ב, בעל הבית הוא זה שמשלם את המיסים הללו, בדרך כלל פעם בשנה, ולכן נחשב זאת כהוצאה שוטפת קבועה.
הוצאה שלישית היא עלות ביטוח הנכס. אנו מכירים משקיעים רבים שמוותרים על ההוצאה הזאת כדי לחסוך כמה דולרים, אבל אנחנו ממליצים בחום לבטח את הנכס ולישון בשקט בלילה.
הוצאות שוטפות מוערכות
מדובר בהוצאות שאנחנו לא בטוחים שנוציא במהלך השנה, אבל נרצה לנקוט בגישה שמרנית ולקחת בחשבון את ההוצאות הללו בעת בחינת כדאיות ההשקעה.
הוצאה ראשונה היא עבור תחזוקה ושיפוצים. כל נכס ידרוש רמה מסוימת של תחזוקה ושיפוץ, ועוד לא ראינו נכס (וזה לא משנה היכן ואיזה דייר גר בו) שלא דורש השקעה מסוימת של תחזוקה, במיוחד כיוון שאנחנו משקיעים בנכס לטווח ארוך, ושואפים להחזיק בו תקופה ארוכה. כמובן, שבעת בחינת הנכס נבדוק את מצבו, וכך נוכל להעריך ביתר דיוק את ההוצאות הללו. הטווח שבו חברות שונות מעריכות את ההוצאה הזו הוא מאוד גדול (ראינו מקרים הנעים בין 5%-15%), ולכן היינו ממליצים להעריך זאת בכ-10%, מקום טוב באמצע שמהווה הערכה ריאלית אך עדיין שמרנית.
ככלל, כדי להיות בטוחים שלא נופתע במהלך ההשקעה בנכס, אנו תמיד ממליצים לבצע הערכה שמרנית. כך למשל, אם בשנה מסוימת כמות התיקונים עלתה על ההערכה שלנו, לא ״ניפול״ בהערכות הראשוניות שביצענו. אם ההיפך יקרה, ונדייק בהערכות שלנו בשאר ההוצאות, רק נופתע לטובה מהרווחים שנקבל ביחס להערכה הראשונית – וזה המצב אליו נשאף בעת ביצוע הערכת כדאיות.
הוצאה שניה מוערכת היא הוצאה בגין זמן שבו הנכס לא מושכר. בזמן זה, ניאלץ לשלם את החשבונות השוטפים של הדירה (חשמל, מים, גז) וכמובן שנפסיד את שכר הדירה שהיינו מקבלים לו הדירה היתה מאוכלסת. לשמחתנו, הנתונים של הבתים שלנו ברוצ׳סטר מראים על תחלופה נמוכה של דיירים (ממוצע תחלופה של דייר כל שנתיים וחצי לערך) ועל אכלוס ממוצע של כחודש ממועד עזיבת הדייר. למרות זאת, אנו עדיין נעריך את ההוצאה הזאת באופן שמרני יותר, כדי להיות מוכנים למקרים בהם התחלופה תהיה תכופה יותר.
הוצאות נוספות
לצורך ההשקעה בנדל״ן בחו״ל, עשויות להידרש הוצאות נוספות, בהתאם לאופי ההשקעה ולבחירות שיעשה המשקיע. כך למשל, ישנם משקיעים שבוחרים להשקיע באמצעות גוף משפטי (לרוב – LLC), כאשר להקמת גוף זה יש עלות חד פעמית שכדאי לקחת בחשבון בעת ביצוע שקלול ההוצאות. בנוסף, ההכנסות מהנכסים שלנו חייבות במס, וגם לכך יש עלויות נלוות. לפרטים נוספים, תמיד מומלץ להתייעץ עם הגורמים המקצועיים העוסקים בכך והרשאים לייעץ לגבי שיקולים ועלויות אלו. כמובן שתמיד נשמח להפנות אתכם לגורמים שעובדים בצמוד איתנו כבר קרוב לעשור.