מאת: דני גרצברג, סמנכ״ל REGB ואחראי קשרי לקוחות
במהלך שנות ההשקעה שלנו בארץ ובחו״ל ביצענו לרוב השקעות בנכסים להשכרה בארה״ב וספציפית במדינת ניו יורק, בעיר רוצ׳סטר. המחקר שביצענו לאורך השנים הוביל אותנו למסקנה שבביצוע השקעות נדלן בארה״ב, ההשקעה הכדאית והסולידית ביותר, למי שלא מחפש הרפתקאות היא בנכסים להשכרה. יחד עם זאת, כן ביצענו השקעות נוספות בנכסים למכירה (עסקאות פליפ). במאמר זה, ננסה לעמוד על הפרמטרים שיש לקחת בחשבון בעת קבלת ההחלטה להשקיע בנכס להשכרה או בנכס למכירה.
רמת סיכון ההשקעה
השקעה בפליפ היא בהגדרה מסוכנת יותר מבנכס להשכרה. הסיבה פשוטה – יש הרבה מאוד משתנים לא וודאיים שאתה בונה עליהם כדי להרוויח. אם זה מחיר מכירת הנכס לאחר ההשבחה, עלות שיפוץ הנכס לרמת גימור שתשיג את המחיר הדרוש (גימור של נכס לפליפ שונה בתכלית מגימור של נכס להשכרה), או מצב השוק במועד סיום שיפוץ הבית והצבתו למכירה. לכן, מדובר בהשקעה שמיועדת לאנשים שמחפשים השקעות פחות סולידיות עם אפשרות רווח גבוהה יותר.
פוטנציאל רווח
הרווח הפוטנציאלי בעסקאות פליפ (וזה כמובן תלוי בעסקה הספציפית שנבצע) עשוי להיות גבוה מעסקאות של נכסים להשכרה. אם מוצאים נכס שמחירו נמוך משמעותית ממחיר השוק (בין היתר עקב העבודה שיש לבצע בו), מנתחים נכון את מחיר השוק שנקבל לאחר השיפוץ, ומבצעים את השיפוץ באמצעות גורם מהימן שישפץ במחירים תחרותיים, נוכל להגיע לרווחים יפים, שעולים על הרווח הממוצע מנכס להשכרה. יש גם לקחת בחשבון שהרווח מהעסקה לרוב יתקבל תוך מספר חודשים, ולכן נוכל לקחת את הכסף שהרווחנו ולהשקיע אותו בשנית, ולהגדיל את הרווחים עוד יותר.
פרק הזמן שבו נרצה לממש את ההשקעה
השקעה בנדל״ן להשכרה תהא מוצלחת יותר אם האסטרטגיה תהיה להשקיע לטווח הרחוק. מלכתחילה, נרצה להשקיע בסוג כזה של השקעה במידה ואנחנו לא מצפים למכור את הנכס בזמן הקרוב, והציפייה שלנו היא לרכוש נכס מניב למספר שנים. לכן, אם אנחנו מחפשים השקעה לטווח קצר יותר, שתאפשר לנו לממש את ההשקעה מהר ולקבל את הכסף שהשקענו ואת הרווח על ההשקעה מהר יותר, נבחר בהשקעה בפליפ, שיכולה לקחת בין מספר חודשים ועד שנה.
גיוון בהשקעות נדל״ן
יש שיאמרו שלא כדאי לשים את כל הביצים בסל אחד, ובשל כך כדאי למשקיע הממוצע לפזר את ההשקעות שלו במספר אפיקים (אגב, לאו דווקא כולן בנדל״ן). לכן, אלו שיסכימו לכך ימליצו להשקיע גם בנכסים להשכרה וגם בעסקאות פליפ. יש לשים לב, שאמנם גיוון ההשקעה מפזר באופן יחסי את הסיכונים, אך הוא פוגע בהתמחות שלנו, שכן מיקוד זמני ומשאביי על השקעה מסוג מסוים מגדיל את המקצועיות שלי, את ההבנה שלי ואת ההתמחות שלי ומאפשר לי להגדיל את הרווח מההשקעה הזו. בנוסף, ככל שאשקיע יותר מכספי וזמני בסוג השקעה מסוים, אוכל לזכות בהטבת תנאים מול הגורמים שעובדים איתי ומספקים לי שירותים.
השקעת נדל״ן שמתאימה למשקיעים מרחוק
עסקאות פליפ הן עסקאות שקשה יותר לאתר (בהנחה שאנחנו מחפשים עסקאות כדאיות, במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק ובעלות פוטנציאל רווח גבוה), במיוחד אם ניקח בחשבון שהן עסקאות שקורצות ביותר למשקיעים המקומיים שמחפשים עסקאות כאלה 24 שעות 7 ימים בשבוע. יש אמרה לפיה אם מציעים לך עסקת פליפ, כנראה שכל המקומיים כבר ויתרו עליה, ולכן כדאי לנסות להבין למה היא יושבת עדיין בשוק לפני שמשקיעים בה. המלצתנו היא שאם החלטנו להשקיע בעסקאות פליפ, נעשה זאת באמצעות שותף מקומי אמין שימצא לנו את העסקה הנכונה בזמן הנכון (צריך גם להיות מהירי החלטה כדי שמשקיעים מקומיים לא יספיקו לשים עליה יד), וניזהר מעסקאות שיושבות בשוק זמן רב.