מאת גילי גרצברג, מנכ״ל REGB GROUP
בשנת 2008, לאחר שהחלטנו להשקיע בנדל״ן מניב, התחלנו לבחון לעומק אפשרויות השקעה באזורים שונים מחוץ לישראל. משבר הסאב פריים בשילוב עם המלצות שקיבלנו ממשקיעים קיימים, הוביל אותנו לארה״ב. אולם גם אז עמדו בפנינו אפשרויות רבות, שהובילו להתלבטויות באשר לאזור שיוביל להשקעה הסולידית ביותר. אותן התלבטויות עומדות בפני משקיעים רבים כיום – מישיגן, פלורידה, אוהיו או ניו יורק? באיזו מדינה בארה״ב כדאי להשקיע? האם המידע שמציגים לי באמת עוזר לי להכריע בשאלה זו?
בפוסט זה ננסה להתמקד בשלושה פרמטרים מרכזיים שלמדנו שכדאי לשים עליהם את המשקל בעת בחירת אזור ההשקעה
מהו סוג ההשקעה שאנו מבצעים?
סוג ההשקעה משפיע באופן מהותי על האזור שנבחר להשקעה. כך לדוגמה, בהשקעות בפרויקטים לפיתוח, המתפרסות לאורך שנים בטרם מושלם הפיתוח והנכסים מוצעים למכירה, יש לבחור באזור בעל מאפיינים מקרו כלכליים מאוד יציבים; בהשקעות בפליפים (קניה-שיפוץ-מכירה) נתמקד באזורים בעלי הגירה חיובית של משפחות אמידות אשר מחפשות בתים לרכישה; לעומת זאת, בהשקעה בנכסים להשכרה הדבר החשוב ביותר הוא לבחור אזור בו אחוז המשכירים גבוה וכזה שאחוז גבוה מהאוכלוסייה בו מורכב ממעמד ביניים/ צווארון כחול, שכן אלו האנשים שבדרך כלל יחפשו לשכור בתים בטווח המחירים הרלוונטיים לנו.
איזה מידע באמת יעזור לנו להבין האם ההשקעה באזור זה כדאית?
נחפש נתונים שרלוונטיים לרווחיות השוטפת ושתצמצם סיכונים, הן במהלך השוטף של ההשקעה והן כאשר נרצה לצאת מההשקעה ולעבור הלאה. כך למשל נחפש אזורים בהם רמת המחירים נותרה יציבה בשנים שקדמו להשקעה – אם המחירים נעו כמטוטלת אזי יש סיכוי שכשנרצה למכור את הנכס נהיה בצד הלא נכון שלה. נחפש אזורים בהם קיים היצע גדול של נכסים במחירים הרלוונטיים לפרופיל ההשקעה שלנו ולתשואה שאנחנו מחפשים. חשוב לדעת שעליה במחיר הנכס בדרך כלל לא תביא לעליה ביחס זהה בשכירות החודשית, כך שהתשואה על הנכס תקטן במקרים הללו. עוד חשוב לקבל מידע רלוונטי על מקומות העבודה באזור, בדגש על מקומות העבודה הרלוונטיים לסוג הדיירים שלנו – כך למשל מידע אודות התפתחות תעשיית ההיי-טק באזור פחות רלוונטית לדיירים שלנו, אלא לאוכלוסיות אמידות יותר שירכשו בתים באזור ולא ישכרו אותם. וכמובן, המידע החשוב ביותר להשקעה לצורך השכרה הוא אחוז השוכרים באזור – ככל שהוא גדול יותר, כך יהיה לנו קל יותר למצוא דיירים לנכסים שלנו ולצמצם את הזמן שהבתים שלנו יעמדו ריקים ולא יכניסו לנו כסף.
אילו סיכונים משמעותיים עלולים לצוץ בעקבות בחירה באזור השקעה ספציפי?
השקעות נדל״ן טומנות בחובן סיכון וכל מי שיגיד אחרת אינו מגלה את כל האמת למשקיעים הפוטנציאליים אשר פונים אליו. יחד עם זאת, ניתן לצמצם את הסיכון על ידי בחירה מושכלת בין ההשקעות השונות המוצעות לנו. בהשקעות שלנו לאורך השנים רצינו להגיע למצב שבו השקעת הנדל״ן שקולה לכסף שיושב בבנק (רק עם תשואה גבוהה יותר). אם נדע שהכסף שלנו בטוח ולא יכול ״להימחק״, נוכל לסמן וי על ההשקעה ולהגדירה כמוצלחת.
ניזהר מאזורים עם נכסים במחירי ״בועה״
הדבר הראשון שנרצה להימנע ממנו הוא השקעה באזורים בהם מחירי הנכס עלו משמעותית, ואף ניתן לראותם כמחירי ״בועה״. כך למשל ביקרנו בשנה האחרונה בקליבלנד, ומהר מאוד קיבלנו את ההרגשה שהמחירים באזור עלו משמעותית בשנתיים האחרונות ולא באמת משקפים את הערך האמיתי של הבתים – משמע, יש סיכוי לא קטן שהמחירים ייפלו שוב (קליבלנד היא אחת מבין ארבע הערים שהכי נפגעו ממשבר הסאב פריים).
נתרחק מהוריקנים ורעידות אדמה
ניתן בקלות לדעת אילו אזורים בארה״ב מועדים לפורענות מבחינת אסונות טבע, כמו סופות הוריקן, רעידות אדמה וכיוצ״ב (ניתן למשל לראות איפה בדרך כלל פוגעים הוריקנים כאן) כך שניתן להימנע ממצבים בהם נהיה תלויים בחסדיהן של חברות הביטוח בעת צרה (ובדרך כלל חברות הביטוח בכל מקום מנסות להתנער מהמחויבויות שלהן כשזה מגיע להוצאת כספים), מה גם שבדרך כלל פרמיית הביטוח באזורים הללו תהיה גבוהה משמעותית על מנת לכלול כיסויים שכאלה. נזכור שאנחנו מעוניינים בהשקעה בראש שקט, לחיות בחשש שההוריקן האחרון בפלורידה יעיף את הבית שלי לא עולה בקנה אחד עם הרצון הזה.
נבדוק טוב טוב את שוק השוכרים באזור ההשקעה
אין גרוע יותר מבית שעומד ריק לאורך זמן. בית שעומד ריק לאורך זמן רב באופן החורג מההערכות הראשוניות שביצענו יוביל לאכזבות והפסדים. כשחיפשנו להשקיע ב-2008, הציעו לנו בתים במחירים נמוכים משמעותית ממחיר השוק בלאס וגאס ובפלורידה, אבל מהר מאוד גילינו שמדובר בהשקעות בשכונות ״רפאים״ – כל בעלי הבתים מחזיקים את הבתים, נושאים בהוצאות אך הבתים עומדים ריקים, כי אין באזורים הללו שוק של שוכרים. לכן, תמיד נבדוק מה אחוז השוכרים באזורי ההשקעה, וננסה להבין היטב כמה קל למצוא שוכרים וכמה זמן נישאר עם בית ריק בעת תחלופת דיירים.
אם אתם מרגישים שאתם צריכים עזרה נוספת בבחירת אזור השקעה, נשמח לשוחח על כך