איזה סוגי דיירים גרים בנכס שלי?
מאת דני גרצברג, סמנכ״ל REGB GROUP ואחראי קשרי לקוחות
כל הסרטים והסדרות שגדלנו עליהם מציגות את החלום האמריקאי בתור מגורים בבית גדול עם חצר מטופחת בלי גדרות, שבו הילדים משחקים כדורסל בשביל הגישה לגאראג׳, שם שומר האב על מכונית היוקרה ומרים משקולות בזמנו החופשי. ואכן, בביקור בערים כמו קליבלנד, דטרויט, רוצ׳סטר או כל עיר אמריקאית ממוצעת אחרת נוכל למצוא את החלום האמריקאי קם לתחיה, אולם רק כאשר נתרחק מהעיר אל עבר הפרברים העשירים. בקליבלנד למשל, העיר עצמה מרגישה נטושה (פרט לימים בהם אחת מקבוצות הספורט המצליחות בעיר משחקת) ורק כאשר ניסע כחצי שעה מזרחה או מערבה נגלה את ״החלום האמריקאי״.
החלום האמריקאי זמין רק לבעלי הממון
האמת שנגלית לעיני המתבונן היא כזו – משפחות אמידות מהמעמד העליון לעולם יעזבו את העיר (או לא יגורו בה מלכתחילה) ויעברו לגור עם ילדיהן בפרברים, שם הבתים גדולים, יפים ויקרים, בתי הספר פרטיים ויוקרתיים ורמת הפשע מזערית. לעומת זאת, המעמדות הנמוכים יותר, ובכללם עובדי הצווארון הכחול, יישארו בעיר אך ככל שיתקדמו ברמת המשכורות יישאפו לעבור לאזורים הטובים יותר בעיר, ולאזורים שגובלים עם הפרברים המבוקשים הללו. האמת המרה היא שאלה יישארו לנצח בעיר ולעולם לא יוכלו להרשות לעצמם לרכוש בית.
איך הדברים הללו משפיעים עלינו כמשקיעים?
כמובן שהיינו רוצים להשקיע בבתים בפרברים, שם הדיירים ישמרו על הבית כאילו הוא שלהם, וכמות ההתעסקות תהיה מינימלית אם בכלל. ואולם, השקעה באזורים הללו לרוב אינה אפשרית.
ההסבר פשוט – מדובר באזורים יוקרתיים יחסית, שם הבתים חדשים ומושכים דיירים אשר מסוגלים לרכוש אותם. לעיתים קרובות, דיירי האזור יתנגדו לרכישת בתים לצורך השכרה, והם יהיו קנאים לשמירת השכונה ככזאת בה הבתים בבעלות דייריהם כדי להעלות את ערך הבתים בשכונה. אנו אף רואים כי הביקוש באזורים אלו הוא לרכישת בתים והביקוש להשכרה נמוך משמעותית. לפיכך, מאחר שהדיירים באזורים הללו בעלי אמצעים לרכישת בתים, תמיד ערך הבתים יהיה גבוה מהמחיר שיאפשר הפקת רווחים נאים. בתחרות על נכס, תמיד ינצח מתחרה שמעוניין לרכוש את הנכס לעצמו – הוא יתעלם מהמספרים ויפעל באופן רגשי, שלא תמיד מתיישב עם ערך הבית האמיתי. ואכן, לרוב טווח מחירי הבתים באזורים הללו יעמוד על כ-120 אלף דולר ומעלה, וגם אם נצליח למצוא שוכר שיגור באזור זה, השכירות הממוצעת לא תגדל ביחס למחיר ששילמנו, דבר אשר יביא לתשואה שאינה כדאית. כך למשל, קניה של בית ב-120,000 דולר יניב שכר דירה של כ-1500 דולר והוא כדאי הרבה פחות מקניה של בית ב-60,000 דולר שיניב שכר דירה של כ- 1000 דולר.
אז אילו דיירים יגורו בבתים שמתאימים להשקעה ארוכת טווח
נחפש דיירים חרוצים, "Hard Working״ ממעמד הביניים, דיירים מסוג צווארון כחול שמחפשים לפרנס את משפחתם, ולממן את שכר הדירה שלהם. אלו דיירים שמחפשים להתרחק מהאזורים הנחשלים של העיר, שם הפשיעה גבוהה, והדיירים מחוסרי עבודה ומבלים את מירב זמנם בבתיהם (מה שמגדיל את הסיכוי שיהרסו את הבית). נחפש להשקיע באזורים בעיר שיימשכו דיירים מהסוג הראשון, כאשר לצד זאת נבין שה״חסרון״ בכך שאין להם יכולת לקנות בית לעצמם הוא למעשה יתרון – דייר שקרוב לאפשרות לרכוש בית לעצמו יעבור בסופו של דבר מהבית שהוא משכיר, ויותיר אותנו עם בית ריק.
סוג ההשקעה משפיע על אזור ההשקעה שמשפיע על סוג הדייר
אם בכל זאת נרצה להשקיע אך ורק בפרברי הערים, מומלץ לשנות את סוג ההשקעה שלנו. כך למשל, אם נרצה לבצע עסקאות פליפ, נלך לאזורים בהם הביקוש לרכישת בתים גבוה ויחס המשכירים לבעלי הבתים נוטה לכיוון האחרונים. סוג הדייר שירכוש את הבית הוא כזה שיכול להרשות לעצמו לקנות בית במחיר שנרצה להשיג. לעומת זאת, כאשר נרצה להשקיע בבתים להשכרה, נחפש אזור בו מחיר הבית מאפשר לנו להרוויח תשואה סולידית, והוא אזור שבו אחוז השוכרים גבוה במיוחד, אך כזה שבו מדובר בשוכרים בעלי פרנסה השואפים לגור באזורים טובים, וינהגו בבית בו הם מתגוררים כאילו הוא שלהם (כך שכמות ההוצאות על תיקונים תקטן).